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切记!买二手房时房主有贷款,买家给首付解抵押需谨慎!

2019-07-18 来源:贵港房产网 点击 评论

     二手房相对来说比较便宜,所以是不少资金紧张的置业人士首选,但是在买二手房的过程中,经常会遇到有房东银行贷款没有还清而不能办理过户的情况。如果房东说先把首付给他,帮他还清贷款后解除抵押,然后办理过户,这种操作靠谱么?如果购房者直接把首付给房东还贷款,这样做其实风险还是比较大的,最后可能钱房两失哦。


图片来源于网络


1、二手房过户查清哪些方面


(一)房屋权属清晰。了解房屋权属,俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰,卖方是否具有该房屋的完全产权,直接决定了房屋交易安全性。例如:商品房得有两证、“房改房”得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人,不然虚假售卖,或买了房办不了证,都将直接影响到交易安全。


(二)物业交割清晰。物业交割包括水、电、煤气、停车费,以及物管费等,这些金额虽不大,但是交割不清会遗留下很多问题,如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。


(三)付款时间清晰。买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程,首款、尾款分别于何时支付,约定绝对日期,不要用“过户后付余款”,此种约定过于模糊,“过户”有很多时间点,如递交过户资料、两证均已至买方名下等,一定要明确。


(四)税费承担清晰。二手房交易涉及税费金额是笔不小的开支,虽然由谁支付均已在办证条款里明确,但其中一方如卖方在交易过程中认为个税、营业税负担过重,想毁约或者抬高售价等,都将给交易带来诸多麻烦。所以应该事前明确,以防止房东为转嫁税费而抬高房价。


(五)违约责任清晰。无论是买卖双方自行交易还是通过中介交易,都应在购房合同上明确双方责权,确定履约时间和违约责任,这样才能约束双方义务的履行,即使发生分歧也有据可依,进行追究。



2、二手房首付款付给卖方的时间


关于首付款的支付没有具体时间规定,最后的节点是过户前完成首付就行。首付款的交付一般要求在银行面签前,签署首付款收到证明。



3、切记直接给首付解抵押



如果房主要求:“你先付个首付,让我去把房贷还完”,直接把钱给业主,可能会面临以下两种风险:


1.

卖家不止有一笔贷款

你的首付出去了,房子的贷款可能还没还清,陷入两难境地:进,拿不到房子;退,收不回首付。除了银行贷款,卖家有可能还将房屋做抵押另谋他事,如果是民间借贷、甚至是高利贷,利息难以估算。因此极可能出现这样的情况:卖家拿你的首付去还钱,但只是杯水车薪。


案例: 2012年6月,孙女士购买了邱某的一套房子,总价为228万。在邱某的要求下,孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙,但是该房屋仍然欠着银行50多万的贷款,需要解抵押之后才能过户,邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余贷款。11月,双方顺利网签,但网签之后,邱某却以各种理由拖延过户时间。直到2013年5月,孙女士去房管部门查询才知道房屋已被查封。原来邱某在网签之后几天又将房屋做了抵押,抵押给了自己的债主张先生,并设定了195万元的最高抵押权,并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中,由于房屋没有过户,孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有"优先追偿权”,即使该房屋被拍卖,所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。


2.

卖家挪用首付款

卖家并没有如约办理解抵押手续,而是把钱用作他处,甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是,业主因为没去解抵押而导致房屋被查封,因为查封房无法过户,轻则耗时费力,重则钱房两失。



4、房款进行资金监管


一般买一套二手房需要一定的时间,金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎,大额房款就可能被骗,有被伪造的房产证骗去大额首付的买家,也有被坑骗丢掉产权的卖家。


图片来源于网络

而资金监管就是专门防范这些风险的。资金监管是买房人不是直接付款给业主,而是把钱放在银行一个被监管的独立账户上,过户完成,这笔钱才能解冻给业主,过户如果出问题,钱一分也不会少。所以,建议买房人留个心眼,把房款打入资金监管账户。


总之,如果买二手房的时候遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付并且直接给钱,这时就一定要留个心眼。二手房买卖一定要进行资金监管,最好不要直接将房款给卖房人。